전세 계약시 부동산 관련 서류 보는 방법 이건 알고 가자

전세 계약 시 부동산 관련 서류 보는 방법 이건 알고 가자

 

 

처음 부동산 계약을 하러 가시는 분이나, 아직 부동산 계약이 익숙하지 않으신 분들이 많으실 텐데요.

전세 계약 시에는 다양한 서류를 만나게 됩니다. 등기부등본, 건축물대장, 부동산 공제증서, 임대차 계약서 등 부동산 관련 서류 보는 방법에 대해서 알려드리겠습니다. 

 

 

등기부등본

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등기부등본은 부동산에 관한 모든 현황이 적혀있는 공적인 장부로, 집이 지어진 해/ 집의 면적/ 집주인의 신원/ 집에 잡혀있는 빚의 총액 등 다양한 정보가 들어있습니다.

 

등기부등본 확인

 

등기부등본은 크게 표제부/ 갑구/ 을구로 나누어져 있는데요. 

 

1. 표제부 : 건물의 전체적인 정보

- 계약하려는 집의 주소(동, 호수 등)가 정확한지, 맞는지 확인하기

- 당일 발급받은 등기부등본인지 확인하기

- 집 소유자와 계약자가 동일한지 체크하기 (동일한 게 가장 좋지만, 대리인으로 왔을 때는 확실히 확인해보기)

2. 갑구 : 소유권에 관한 사항

- 등기 목적에 '가압류, 압류, 경매개시 결정, 가처분, 가등기' 라는 말이 있다면 계약하지 않는 것이 좋음

- 신탁등기가 잡혀있는 경우에는 반드시 수탁자와 계약하기

3. 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항

- 등기목적에 '근저당권 설정, 전세권 설정, 주택임차권'이 있다면 계약하지 않는 것이 좋음

- 근저당권이 매매가 대비 70% 이상 설정되어 있으면 경매로 넘어갈 위험이 있으므로, 반드시 확인할 것

 

계약 전 등기부등본을 확인했더라도 입주 전달 또는 당일에 한번 더 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산에서도 제공하지만 대법원 인터넷등기소에서 직접 출력하여 확인할 수 있으므로 반드시 확인하세요.

그리고 '입주 전까지 등기부등본 내용이 달라질 경우 계약금 환불하기'라는 특약을 설정하면 더욱 안전한 계약을 할 수 있습니다. 

 

건축물대장

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건축물대장은 건축물의 현황에 대한 공적 장부를 말합니다. 건축물의 위치, 면적, 용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항이 나와있고, 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자의 현황이 등록됩니다. 

건축물대장은 '정부 24'라는 인터넷 포탈에서 등, 초본 발급 및 열람이 가능합니다. (등기부등본과 달리 인터넷 열람은 무료입니다.)

 

건축물대장에서 확인할 사항은 첫째, 계약자와 소유자가 일치하는지 확인해야 합니다. (등기부등본 상의 소유자와 건축물대장의 소유자가 같은 사람인지 확인하기) 둘째, 위반 건축물인지 여부를 확인해야 합니다. 위반 건축물의 경우에는 건축물대장의 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 쓰여있습니다. 

위반 건축물은 계약을 하고자 하는 건물이 불법으로 증축했거나 주거용으로 지어진 건물이 아니라는 뜻입니다. 계약하려는 부동산이 건축법을 위반하지 않았다면 전세대출은 가능하지만, 근린생활시설로 등록된 집을 전세로 계약하는 것은 위험하니 주의해주세요.

 

 

 

임대차계약서

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주택임대차 표준계약서를 이용하여 계약하시는 것을 추천드리며, 필요한 특약사항은 표준계약서에 추가하면 됩니다.

• 주택, 임대인 정보, 계약 내용이 계약하기로 했던 내용과 달라지지 않았는지 확인하기
• 집을 보러 갔을 때 수리나 수선이 필요한 부분은 반드시 먼저 이야기하여야 하고, 입주 전에 처리받으시는 것을 추천드립니다.
• 추가해야 하는 특약사항 : 근저당 등의 이유로 전세대출의 이용이 불가능할 경우에는, 계약금의 전액 반환 및 계약을 파기하는 내용/ 입주일까지 등기부등본상 권리관계에 변동이 생긴다면 계약 파기 및 계약금 전액 반환 및 위자료 지급 
• 만일, 계약서 작성 후 내가 계약을 취소하게 된다면 세입자는 본인 계약금을 포기해야 하고, 임대인은 계약금의 2배를 지급해야 합니다.

 

 

중개대상물 확인서

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중개대상물 확인서는 임대차계약시 공인중개사가 작성하는 문서입니다. 등기부등본, 건축물대장의 내용이 정확한지 설명하고, 정리해주는 문서인데요. 설명을 성실하게 하지 않는 공인중개사는 과태료 또는 자격정지의 대상으므로 설명을 해주는지 확인하시고, 전부 듣고 동의할 경우에 체크 표시를 해야 합니다.

 

중개대상물확인서는 대상물건 정보와 권리관계를 확인해야 하며, 계약갱신요구권(2년 전세 거주 이후 1회에 한해 같은 조건으로 계약 2년 연장을 요구하는 것)을 행사할 수 있는지 여부를 확인해야 합니다. 그리고 수도/전기/가스/난방/배수/바닥/벽면 등의 상태를 체크하는 내. 외부 시설물 상태를 확인해야 하는데요. 집을 보러 갔을 때 입주 전 수리가 필요하다고 생각하는 부분은 수선 필요에 체크하고 해당 부분은 처리를 받으시는 것을 추천드립니다. 

 

 

부동산 공제증서

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부동산에서 계약하고 나면 공인중개사에게 공제증서를 꼭 받아야 합니다. 말로만 하는 약속을 믿으시면 위험합니다.

부동산 공제증서는 계약에 문제가 생겼을 때 보상해주는 보증서로, 부동산에서 가입한 보험이라고 생각하시면 이해하시기 편합니다. 증서에 명시된 금액은 1년에 중개업소에서 보상받을 수 있는 총금액입니다.

부동산 공제증서에서는 계약한 중개업소의 정보를 확인하고, 대표자명과 다른 일명 '실장'이라는 사람에게 계약을 직접 진행하지 않도록 주의하셔야 합니다. 공제 가입 정보도 확인해야 하는데, 개인 공인중개사는 1억 이상, 법인은 2억 이상 가입이 의무입니다. 

자신이 계약한 계약일이 공제증서의 가입기간에 속해있는지 체크하여야 하며, 보상을 먼저 받은 사람이 있다면 다음 계약자는 부동산의 총 가입금액에서 먼저 보상받은 사람의 금액을 제외한 나머지 금액만 보상받을 수 있으니 참고해주세요. 

 

 

이 외에도 전세 계약을 하면서 개인적으로 대출을 받는다면 대출 및 전세보증보험 가입 등 추가 서류가 발생할 수 있기 때문에 정확하게 확인하시길 바랍니다.

부동산 계약은 적은 돈이 오고 가는 계약이 아니므로, 필요한 서류들이 어떤 것인지 확인하고 서류의 내용이 정확하게 잘 표기되었는지도 꼼꼼하게 확인해서 손해를 보시는 일이 없도록 하시길 바랍니다.